Recouvrement des charges de copropriété : quand les frais des syndics deviennent exorbitants.

Introduction

En France, près de 10 millions de personnes vivent en copropriété. Chaque année, les copropriétaires doivent s’acquitter de charges destinées à l’entretien, à la gestion et au fonctionnement de leur immeuble. Pourtant, certains syndics de copropriété, dont FONCIA, sont régulièrement pointés du doigt pour des frais de recouvrement jugés excessifs, voire abusifs. Comment comprendre ces frais ? Quels sont les recours possibles pour les copropriétaires ?

1. Le recouvrement des charges de copropriété : un processus encadré, mais parfois coûteux

Le rôle du syndic

Le syndic de copropriété est chargé de gérer les parties communes, de convoquer les assemblées générales et, surtout, de recouvrer les charges impayées. En cas de retard ou de non-paiement, le syndic peut engager des procédures de recouvrement, allant du simple rappel à l’action en justice.

Les frais de recouvrement : une facture parfois salée

Les frais de recouvrement sont généralement à la charge du copropriétaire défaillant. Ils peuvent inclure :

• Les frais de mise en demeure (lettres recommandées, relances téléphoniques)
• Les frais de procédure (huissier, avocat, frais de justice)
• Les pénalités de retard (taux légal ou contractuel)

Cependant, certains syndics, dont FONCIA, sont accusés de facturer des frais disproportionnés, parfois plusieurs centaines d’euros pour des relances ou des procédures standardisées.

2. FONCIA et les frais de recouvrement : des pratiques controversées

Des tarifs souvent critiqués

FONCIA, l’un des leaders du marché, est régulièrement épinglé par les associations de copropriétaires et les médias pour ses frais de recouvrement élevés. Certains copropriétaires rapportent des factures dépassant les 500 € pour des impayés de quelques centaines d’euros, incluant des frais de dossier, des frais de relance, et des pénalités de retard calculées de manière opaque.

L’opacité des barèmes

Les contrats de syndic proposés par FONCIA (et d’autres acteurs) sont souvent complexes, avec des barèmes de frais de recouvrement peu transparents. Les copropriétaires découvrent parfois ces frais seulement au moment de recevoir une facture, sans avoir eu la possibilité de les contester en amont.

Ici, un rappel de la jurisprudence s'impose : 

L'application de l'article10-1 de la loi aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle exclusive de la transmission en désordre de pièces à l'huissier ou à l'avocat ; cette prestation ne peut être rémunérée qu'au titre des honoraires de gestion courante du syndic, à la charge de l'ensemble des copropriétaires ( CA Paris, 3 juin 2004 : JurisData n° 2004-242569).

Les multiples relances n’entrent pas dans les frais nécessaires :

« Qu'il est en effet sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires et qu'en tout état de cause le syndicat des copropriétaires aura besoin de recourir à justice pour obtenir paiement de ses créances » (CA Paris, 23e ch. B, 3 mai 2001, SA Espaces Roméo Guerin c/ Synd. 11 rue de Reuilly à Paris :Juris-Data n° 2001-144291).

De même pour les frais du syndic concernant la constitution du dossier à l’avocat :

« Considérant que ne participent pas des dispositions précitées, les frais de contentieux et de suivi de la procédure, de constitution de dossier contentieux ou de transmission de dossier à l'avocat exposés par le syndic qui, sauf dispositions particulières dont la preuve n'est pas, en l'espèce, rapportée, se rattachent aux missions élémentaires du contrat de syndic, qu'une seule mise en demeure était nécessaire, celle du 9 mars 2010 précédant l'assignation en vue du jugement déféré (40, 51 euros), qu'en l'absence d'autres justifications, les autres frais seront écartés comme non nécessaires, étant observé que la signification du jugement déféré à Mylvia et Sandrine Z. participent des dépens d'appel ; » (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 Octobre 2013 - n° 12/09248).

3. Que dit la loi ? Quels sont les recours des copropriétaires ?

Le cadre légal

La loi ALUR de 2014 et le Code de la copropriété encadrent strictement les frais de recouvrement. Ainsi :

• Les frais doivent êtrenécessaires et correspondre à une réelle prestation du syndic.
• Les pénalités de retard ne peuvent excéder le taux légal (5,83 % en 2025).
• Les frais de procédure doivent correspondre à des prestations réelles.

Contester les frais abusifs

Si un copropriétaire estime que les frais de recouvrement sont excessifs, il peut :

1. Demander un détail des frais au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception.
2. Saisir le conseil syndical pour qu’il examine la régularité des frais.
3. Engager un médiateur (via la Commission de contrôle des activités de gestion immobilière ou la médiation de la consommation).
4. Saisir le tribunal judiciaire pour contester les frais et demander leur réduction ou leur annulation.

Changer de syndic

En cas de désaccord persistant, les copropriétaires peuvent voter en assemblée générale pour changer de syndic. Cette décision doit être prise à la majorité absolue (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

4. Conseils pratiques pour éviter les mauvaises surprises

• Lire attentivement le contrat de syndic avant de le signer, notamment les clauses relatives aux frais de recouvrement.
• Exiger un devis détaillé en cas de procédure de recouvrement.
• Se rapprocher d’associations de copropriétaires (comme la CLCV ou l’ARC) pour obtenir des conseils juridiques.
• Comparer les offres lors du renouvellement du syndic.

Conclusion

Le recouvrement des charges de copropriété est une nécessité pour assurer la bonne gestion des immeubles. Cependant, les frais pratiqués par certains syndics, comme FONCIA, peuvent parfois friser l’abus. Les copropriétaires ont des droits et des recours : il est essentiel de les connaître et de les exercer pour éviter de payer des sommes injustifiées.

Et vous, avez-vous déjà été confronté à des frais de recouvrement exorbitants ? Partagez votre expérience en commentaire !

Références utiles :

• Loi ALUR (2014)
• Code de la copropriété
• CLCV – Association de défense des copropriétaires
• ARC – Association des Responsables de Copropriété