Travaux de rénovation énergétique en copropriété : comment s’y prendre ?

Travaux de rénovation énergétique en copropriété : comment s’y prendre ?

Face à la hausse des prix de l’énergie, la réalisation des travaux de rénovation énergétique est désormais un projet incontournable pour certains immeubles en copropriété. Le but de cette manœuvre est de réduire la facture, diminuer le bilan carbone et améliorer le confort des copropriétaires. Mais au-delà de ces points mentionnés, les travaux permettront au syndicat des copropriétaires de se conformer aux nouvelles réglementations comme la loi Climat et Résilience. Pour rappel, d’après ces lois promulguées en 2021, il est interdit de mettre en location ou de vendre un bien immobilier apparenté à une passoire thermique. Découvrez les responsabilités du syndic.

Quels sont les rôles du syndic ?

Avant d’entamer de mener des travaux de rénovation, le syndic doit organiser l’assemblée générale qui vise à informer tous les copropriétaires de son intention. Il demandera également plusieurs devis auprès des artisans du bâtiment ou fournisseurs d’équipements. À noter que ces devis (deux au minimum) peuvent être utiles ou non en fonction des décisions adoptées lors des votes.

Si les copropriétaires votent la mise en concurrence des prestataires, ce sont alors les données chiffrées (devis récupérés auprès des artisans) qui seront présentées aux copropriétaires. Pour que cela puisse s’effectuer, le seuil minimum doit être atteint durant le vote (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Lors d’une demande d’AG, il est essentiel d’inclure la résolution des travaux de rénovation dans l’ordre du jour de la convocation. Quand le syndic a ignoré la mention, le conseil syndical ou un copropriétaire pourra toujours demander l’ajout :  Ils devront simplement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception avant la notification de l’ordre du jour. Les participants auront alors le temps de réfléchir sur le vote qu’ils vont donner à la résolution.

Après que la majorité des votants (majorité absolue selon l’article 25 de la loi de 1965) ait accepté les travaux, le syndic est chargé de contacter l’entreprise qui réalisera l’ouvrage. Ici, il est à signaler que la règle de majorité absolue réclame la moitié des tantièmes.

Tout au long des travaux de rénovation, il fera aussi un suivi du chantier consistant notamment à accueillir l’entreprise au sein de l’immeuble et à définir le planning. Pour finir, il vérifiera la conformité du chantier. Il peut engager des poursuites à l’encontre de l’entreprise en cas de mal façon. Cette procédure s’appelle la levée des réserves.

Comment mener des travaux de rénovation énergétique ?

Parmi les travaux de rénovation énergétique qu’il est possible de réaliser, on peut mentionner le remplacement d’un système de chauffage vieillissant ou le remplacement des isolants du toit après l’aval des copropriétaires.

En plus des travaux réalisés au sein de la partie commune, les copropriétaires peuvent effectuer des travaux dans leurs lots privatifs. Pour ce faire, les copropriétaires intéressés peuvent solliciter l’aide d’un avocat spécialisé dans le droit des copropriétés et procéder aux ouvrages tels que l’isolation des combles, l’isolation des murs, par l’intérieur ou par l’extérieur.

Ce même avocat pourra aussi intervenir au cas où les copropriétaires trouvent le montant de certaines charges de copropriété excessives ou s’ils contestent leur responsabilité vis-à-vis d’autres charges spéciales. Le gaz constitue par exemple un poste de dépense important. Dans ces cas précis, les défenseurs analyseront l’objet du contentieux et conseilleront sur les démarches à suivre.

Que savoir sur les subventions ?

Depuis 2015, les copropriétaires qui habitent dans les immeubles de plus de 10 lots sont obligés de constituer un fonds de travaux. C’est ce dernier qui aidera le syndicat des copropriétaires afin qu’il puisse réaliser les opérations de rénovation énergétique. Le montant collecté doit correspondre à au moins 5 % du budget prévisionnel de l’année. Il existe également des aides financières variées qui pourront soulager les propriétaires.

Sachez que l’État par l’intermédiaire de certains organismes peut financer les travaux de rénovation énergétique. « MaPrimeRénov » reste entre autres l’une des aides financières les plus connues. Elle est dotée d’une version conçue pour une copropriété dont le montant accordé aux demandeurs est passé de 15 000 à 25 000 euros depuis le 1er février 2023. Elle est octroyée au propriétaire de bien immobilier qui souhaiterait opérer une rénovation globale visant à bénéficier d’au moins 35 % d’économies d’énergie avant les travaux. Là encore, c’est le syndic qui se charge de formuler la demande en remplissant un formulaire.

Pour recevoir « MaPrimeRénov », la copropriété doit respecter quelques conditions. Elle a besoin d’être immatriculée auprès du registre national. Les lots doivent également être des logements d’habitation à hauteur de 75 %. En outre, faire appel à une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage constitue une autre obligation du syndic. À noter que l’ANAH pourra payer une partie des montants engagés dans le cadre de cette assistance.

Dans cette optique de soulager financièrement les propriétaires, « MaPrimeRénov » est cumulable aux aides dites Certificats d’économies d’énergie. La prime Coup de Pouce fait partie de la catégorie. Elle provient des fournisseurs d’énergies. Pour devenir éligible à la prime, le syndic devrait confier les travaux à un ou des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). De plus, il faudrait que l’âge du bien immobilier soit de deux ans au minimum.

L’éco-prêt à taux zéro est d’autant une source d’aide. Son octroi est encadré par l’article L244 quater U du code général des impôts. Pour en bénéficier, la copropriété doit être achevée depuis une période de deux ans au début des travaux. Pour exploiter l’idée, le syndic contactera un établissement de crédit sous contrat avec l’État.