Location Airbnb et règlement de copropriété : attention au dernier obstacle de taille !

L’investissement immobilier dans un appartement d’une grande ville attractive reste l’un des produits préférés, surtout quand on sait que le remboursement du prêt servant à l’acquisition du bien est intégralement remboursé par le fruit des locations Airbnb.

Le plus souvent, il s’agit de lot de copropriété destiné à l’habitation.

Préalablement à l’étude des considérations relatives au règlement de copropriété, il est bon de rappeler que des dispositions du code de la construction et de l’habitation (CCH) trouvent à s’appliquer sous peine de sanction ( jusqu’à 50 000 € par infraction constatée).

Le plus important est de garder à l’esprit que le changement d’usage d’un local meublé est constitué lorsque ce dernier est mis en location «  de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (art. L. 631-7 CCH).

Bien évidemment, cette problématique ne se pose pas lorsque le bien mis en location n’est pas le fait de son propriétaire, mais le fait du locataire, caractérisant ainsi une sous-location. Dans ce cas, si la sous location est strictement encadrée voire interdite par les stipulations du bail, les loyers perçus par le locataire auprès du sous-locataire Airbnb devront être restitués au propriétaire, au moins concernant une espèce relative au secteur conventionné de HLM (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022 – n° 21-18.612).


Le règlement de copropriété comme obstacle à la location de courte durée

Le règlement de copropriété prévoit souvent une clause dite de jouissance paisible. Cette clause interdit toute sorte d’activité gênante ou dérangeante (jeux d’argent, voire autrefois maison close !).

Sur cet aspect du trouble, lié à l’activité elle-même et aux nuisances qu’elle entraine, la théorie des troubles anormaux du voisinage est également mobilisable.

Le règlement de copropriété peut prévoir expressément la destination de l’immeuble. L’analyse de la destination de l’immeuble va conditionner la possibilité de louer le bien pour des courtes durées.

Tout d’abord, il faut considérer à présent que la pratique de la location de courte durée est considérée par les tribunaux comme une activité commerciale (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 11 septembre 2013 – n° 11/12572). De ce fait, la destination de l’immeuble peut interdire les activités commerciales, interdisant de ce fait la location de courte durée.

Deux arrêts témoignent d’une position relativement ferme de la Cour de cassation :

Dans le premier arrêt, la haute Cour a estimé qu’un immeuble à destination principale d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale ne permettait pas d’accueillir une activité de location de courte durée (Cour de cassation, 3è civ., 8 mars 2018, n°14-15.864).

Dans une autre espèce, la Cour a estimé que la destination à usage exclusif d'habitation d'un immeuble soumis au statut de la copropriété avec la possibilité d'une utilisation des locaux à titre professionnel sous réserve que l'activité professionnelle ait été exercée dès l'origine ne permettait pas non plus l’activité commerciale de location de courte durée (Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 février 2020 – n° 18-14.305).