Vente immobilière : sort des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur d’un lot. De la nécessité d’une convention entre les parties.

La question a longtemps été débattue, elle a même fait l’objet d’une recommandation explicite de la part de la commission relative à la copropriété.

Aujourd’hui, les textes imposant l’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété se sont multipliés jusqu’à provoquer un effet secondaire : plus personne ne lit son acte de vente, comme d’ailleurs personne n’a jamais lu son règlement de copropriété.

Ainsi, la surinformation de l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété ne semble pas suffire à faire disparaitre le risque de devoir payer des charges pourtant dues théoriquement par le vendeur.

Un rappel des principes s’impose avant d’étudier une situation spécifique qui porte préjudice à l’acquéreur : l’approbation des comptes et la régularisation des arriérés concernant les consommations de l’ancien propriétaire vendeur.

Le principe est souvent posé comme étant très simple par différents commentateurs, mais il est nécessaire de s’éviter quelques difficultés.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 expose que :

A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

On constate que le principe est simple et peut se résumer ainsi : c’est celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de charges qui paiera, cette exigibilité étant souvent fixée le premier jour de chaque trimestre.

On rappellera que c’est à compter de la notification de la vente par le notaire au syndicat des copropriétaires que les charges changent de débiteur. A défaut de notification, c’est bien l’ancien propriétaire qui reste débiteur des charges !

Dans les faits, tout va commencer par un état daté sollicité auprès du syndic par le notaire.

Cet état daté reprend, en substance, les sommes restant dues par le vendeur pour chaque type de charges.

Le problème c’est qu’en l’état actuel des textes, il se peut que cet état daté n’ait aucune valeur à défaut d’approbation des comptes, et surtout si les comptes n’ont pas été approuvés depuis plusieurs exercices comme c’est souvent le cas depuis la sortie de la période COVID, ou tout simplement à cause d’un syndic négligeant.

Dès lors, au moment de l’approbation des comptes sur les trois derniers exercices, la note peut être salée pour le nouvel acquéreur si les provisions n’ont pas été suffisantes.

Car en effet, au moment de l’approbation des comptes, donc celui qui vote pour l’approbation des comptes, les charges sont dues par le propriétaire votant.

C’est pourquoi, il est fortement recommandé de formaliser une convention entre les parties, qui pourra s’intégrer dans l’acte notarié, et de procéder à un relevé d’index des compteurs individuels s’ils existent.

On déplore trop souvent l’absence de conseil des notaires sur ce point.

Cette convention peut prévoir que les sommes restent dues au moment de l’approbation des comptes, et qui constituent en réalité les arriérés de consommation du vendeur sur le précédent exercice, resteront à la charge du vendeur, même si elles seront payées par le propriétaire acquéreur. Ce dernier en demandera simplement le remboursement au vendeur.